Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, ist grundsätzlich problemlos möglich. Trotzdem unterscheidet sich der Verkauf in einigen wichtigen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Wohnung.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag? Kann der Käufer dem Mieter kündigen? Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Und welche Unterlagen sollten Eigentümer für den Verkauf vorbereiten?

Wir erklären, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.

Kann man eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja. Eine Immobilie muss für den Verkauf nicht leer stehen.

Für Eigentümer bedeutet das allerdings: Das bestehende Mietverhältnis bleibt grundsätzlich auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen.

Hier gilt der bekannte Grundsatz:

„Kauf bricht nicht Miete.“

Der Käufer übernimmt mit dem Eigentum grundsätzlich die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Der Mietvertrag wird also nicht allein deshalb beendet oder neu abgeschlossen, weil die Wohnung verkauft wurde.

Für Kaufinteressenten ist deshalb wichtig zu wissen, zu welchen Bedingungen die Wohnung aktuell vermietet ist.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag?

Der bisherige Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen.

Für den Käufer bedeutet das beispielsweise, dass die bestehende Miethöhe, vertragliche Vereinbarungen und weitere Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht einfach mit dem Kauf der Wohnung neu festgelegt werden können.

Für die Vermarktung einer vermieteten Wohnung sind deshalb unter anderem folgende Informationen relevant:

• aktueller Mietvertrag
• derzeitige Kalt- und Warmmiete
• Beginn des Mietverhältnisses
• Höhe der hinterlegten Mietkaution
• letzte Betriebskostenabrechnung
• Informationen zu bestehenden Vereinbarungen mit dem Mieter

Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto besser können potenzielle Käufer die Immobilie beurteilen.

Kann der Käufer dem Mieter nach dem Kauf kündigen?

Der Verkauf einer Wohnung allein ist kein Kündigungsgrund.

Auch der neue Eigentümer kann ein bestehendes Mietverhältnis nicht allein deshalb beenden, weil er die Immobilie gekauft hat.

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Ein möglicher gesetzlich vorgesehener Grund kann beispielsweise Eigenbedarf sein, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst, bestimmte Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Dabei müssen jedoch die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen und Kündigungsfristen eingehalten werden.

Wie lang die Kündigungsfrist für den Vermieter ist, hängt unter anderem davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

Achtung bei Eigenbedarf nach einer Umwandlung

Besondere Regelungen können gelten, wenn eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wurde.

In solchen Fällen können gesetzliche Sperrfristen gelten, innerhalb derer sich ein Erwerber beispielsweise noch nicht auf Eigenbedarf berufen kann.

Eigentümer sollten deshalb bereits vor der Vermarktung prüfen, ob bei ihrer Wohnung entsprechende Besonderheiten vorliegen.

Hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?

Nicht bei jedem Verkauf.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann insbesondere dann bestehen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird.

Das bedeutet: Ein Mieter hat nicht automatisch bei jeder vermieteten Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht.

Ob ein solches Recht besteht, sollte daher im konkreten Fall geprüft werden.

Was passiert mit der Mietkaution?

Auch die Mietkaution sollte beim Verkauf berücksichtigt werden.

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber grundsätzlich auch in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus einer vom Mieter geleisteten Sicherheit ergeben.

Die vorhandene Kaution sollte daher sauber dokumentiert und im Zuge der Verkaufsabwicklung berücksichtigt werden.

Wer kauft eine bereits vermietete Wohnung?

Bei einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich die Zielgruppe häufig von der einer leerstehenden Wohnung.

Besonders interessant kann sie für Kapitalanleger sein, da bereits ein bestehendes Mietverhältnis vorhanden ist und die Immobilie Einnahmen erzielt.

Für diese Käufer spielen andere Faktoren eine wichtige Rolle als bei Eigennutzern. Dazu gehören beispielsweise:

• Höhe der aktuellen Miete
• Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen
• Zustand der Wohnung und des Gebäudes
• Höhe des Hausgeldes
• nicht umlagefähige Kosten
• Instandhaltungsrücklage
• mögliche geplante Sanierungen
• Lage und langfristige Vermietbarkeit

Eine professionelle Vermarktung sollte deshalb nicht nur die Wohnung selbst präsentieren, sondern auch die für Kapitalanleger relevanten Informationen nachvollziehbar aufbereiten.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ob und wie sich ein bestehendes Mietverhältnis auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirkt, hängt stark von der individuellen Immobilie ab.

Entscheidend können beispielsweise die Lage, die Miethöhe, der Zustand der Wohnung, die Dauer des Mietverhältnisses und die potenzielle Käufergruppe sein.

Bei einer Immobilie, die hauptsächlich für Eigennutzer interessant ist, kann eine bestehende Vermietung die Zahl potenzieller Käufer begrenzen.

Bei einer klassischen Kapitalanlage kann ein zuverlässiges bestehendes Mietverhältnis dagegen ein wichtiger Bestandteil der Kaufentscheidung sein.

Deshalb sollte eine vermietete Wohnung individuell bewertet werden.

Muss der Mieter über den Verkauf informiert werden?

Ein guter und transparenter Umgang mit dem Mieter erleichtert den Verkaufsprozess erheblich.

Spätestens wenn Fotos oder Besichtigungstermine geplant werden, ist eine frühzeitige Abstimmung sinnvoll. Schließlich handelt es sich weiterhin um den privaten Wohnbereich des Mieters.

Besichtigungen sollten deshalb strukturiert geplant und möglichst gebündelt werden. So lässt sich die Belastung für den Mieter reduzieren und gleichzeitig eine professionelle Vermarktung ermöglichen.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer vorbereiten?

Neben den klassischen Verkaufsunterlagen sollten bei einer vermieteten Eigentumswohnung insbesondere die Unterlagen zum Mietverhältnis vollständig vorliegen.

Dazu können gehören:

• Mietvertrag inklusive Nachträge
• Nachweis über die aktuelle Miethöhe
• Informationen zur Mietkaution
• aktuelle Betriebskostenabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Angaben zur Instandhaltungsrücklage
• Grundriss
• Energieausweis
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Welche Dokumente im konkreten Fall benötigt werden, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

Vermietete Wohnung verkaufen: Die richtige Strategie entscheidet

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist keineswegs ungewöhnlich. Entscheidend ist jedoch, die Immobilie von Beginn an richtig zu positionieren.

Während bei einer leerstehenden Wohnung häufig Eigennutzer angesprochen werden, richtet sich eine vermietete Wohnung oftmals stärker an Kapitalanleger. Entsprechend sollten Exposé, Immobilienbewertung und Vermarktungsstrategie auf diese Zielgruppe abgestimmt sein.

Auch bestehende Mietverhältnisse, aktuelle Mieteinnahmen und relevante Unterlagen sollten frühzeitig geprüft werden.

Sie möchten Ihre vermietete Wohnung verkaufen?

Sie besitzen eine vermietete Wohnung in Ludwigsburg, Stuttgart oder Umgebung und überlegen, diese zu verkaufen?

Kromer Immobilien begleitet Sie von der ersten Immobilienbewertung über die Aufbereitung der notwendigen Unterlagen und die professionelle Vermarktung bis zum erfolgreichen Abschluss.

Dabei berücksichtigen wir sowohl die Besonderheiten einer vermieteten Immobilie als auch die passende Zielgruppe für Ihr Objekt.

Kontaktieren Sie uns gerne für eine persönliche und unverbindliche Beratung.

Ihr Kromer Immobilien Team

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.