Sobald sich mehrere Eigentümer eine Immobilie teilen, sollte eine Teilungserklärung angefertigt werden. In folgendem Artikel beantworten wir Ihre gängigsten Fragen zu diesem Thema. Gut informiert zu sein, ist beim Wohnungskauf sowie -Verkauf das A und O und letztendlich bares Geld wert. Jede Teilungserklärung ist wie eine Immobilie natürlich immer individuell.

Als erstes jedoch die Frage – Was ist überhaupt eine Teilungserklärung?

Der Verkauf oder Kauf einzelner Wohnungen ist nur dann möglich, wenn das Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung vorhanden ist. Mit Hilfe der Teilungserklärung wird die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile beurkundet. Die Teilungserklärung regelt dabei die Einteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Teilungserklärung setzt sich aus den 3 folgenden Faktoren zusammen

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan liefert die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch. Es handelt sich dabei um eine Bauzeichnung, aus der die Gebäudeaufteilung, sowie auch die Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftseigentums ersichtlich werden. Er dient dem Zweck, Sondereigentum von anderem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, weswegen alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume (Wohnung, Keller, Stellplatz etc.) mit derselben Nummer versehen werden. Der Teilungsplan bestätigt, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist. Die Eigentumsanteile werden hierbei meistens in Tausendstel angegeben.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

In der Abgeschlossenheitserklärung, welche zum Aufteilungsplan gehört, wird dargestellt, dass eine Eigentumswohnung bzw. ein Teileigentum baulich von anderen Wohnungen bzw. Räumlichkeiten abgeschlossen ist.

Gemeinschaftsordnung

Eine Teilungserklärung erhält meistens auch eine Gemeinschaftsordnung bzw. Miteigentümerordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer untereinander und enthält Angaben zu den Rechten und Pflichten jedes Eigentümers gegenüber der Wohngemeinschaft. Sie soll die Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenhalten.
Die Teilungserklärung besteht aus einem notariell beurkundeten Dokument und wird in der Regel von einem Eigentümer oder Architekten / Bauträger eines Mehrfamilienhauses erstellt. So kann dieser die einzelnen Wohneinheiten als eigenständige Eigentumseinheiten verkaufen. In einer Teilungserklärung wird jede Wohnung als eigenständiges Eigentum beim Grundbuchamt eingetragen. Das bedeutet, dass letztendlich jede Wohnung ein eigenes Grundbuch erhält. Der Grund einer Teilungserklärung ist also, dass ein Eigentümer die Möglichkeit hat einzelne Wohnungen separat zu veräußern.

Warum und für wen ist eine Teilungserklärung also wichtig?
Benötigen Sie für den Kauf einer Wohnung eine Finanzierung, müssen Sie die Teilungserklärung bei der Bank vorlegen.

Was genau wird durch eine Teilungserklärung festgelegt?
In einer Teilungserklärung werden, neben der Abgrenzung der einzelnen Eigentumsanteile, auch die Eigentumsverhältnisse an den von allen Miteigentümern genutzten Einzelkomponenten geregelt. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um die Erläuterung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Hinblick auf die zentralen Versorgungsanlagen. Ob die gesamten Wasserleitungen oder nur die Hauptversorgungsstränge in das Gemeinschaftseigentum fallen, kann bei einem Schaden von großer Bedeutung sein. Denn, für Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel tragende Wände, das Dach, Haustüren, die zentrale Heizungsanlage, der Hausflur, das Treppenhaus sowie ein Aufzug. Für bauliche Veränderungen bei anstehenden Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums sind entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung notwendig. Sofern in der Teilungserklärung keine Regelungen zum Stimmrecht verankert sind, gilt das gesetzliche Stimmprinzip bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.
Beim Sondereigentum hingegen, sind die jeweiligen Wohnungseigentümer für die Instandhaltungskosten zuständig.

Eine Teilungserklärung muss dann vorliegen, wenn Mehrfamilienhäuser nicht als Ganzes ge-/ oder verkauft werden sollen. Beim Verkauf des Objektes muss die Teilungserklärung vorgelegt werden. Die Angaben in der Teilungserklärung dienen als Voraussetzung dafür, dass die Wohnungen über ein individuelles Wohnungsgrundbuch verfügen.

Was genau regelt eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung regelt so ziemlich alles was in Verbindung mit der Immobilie steht.
Lesen Sie sich die Teilungserklärung genauestens durch, damit Sie über die Punkte informiert sind. Folgende Punkte, können für Ärger sorgen, wenn Sie sich im Vorhinein nicht darüber informieren indem Sie die Teilungserklärung lesen.
Gewerbe – sofern Sie planen im Eigenheim unternehmerisch tätig zu werden, sollten Sie sich genau über die Teilungserklärung erkundigen.
Fenster – diese gehören zwar grundsätzlich der Gemeinschaft, trotzdem muss meistens der jeweilige Eigentümer für die Instandhaltung seiner Fenster selbst aufkommen.
Sanierung – je nach Art der Sanierung kann dies auch ein Gemeinschaftsprojekt werden. Hier werden die Kosten anteilig auf die Eigentümer aufgeteilt.

Gerne können wir Sie, wenn Sie planen eine Immobilie zu erwerben mit der Durchsicht der Teilungserklärung unterstützen.

Wenn Sie Fragen zum Thema Teilungserklärung haben, melden Sie sich gerne bei uns.


Ihre Emily Holzwarth von Kromer Immobilien