Die Erbschaftssteuer bei Immobilien – was muss ich beachten?

Wer erbt muss dieses Erbe grundsätzlich auch versteuern. Durch diese Erbschaftssteuer nimmt das Finanzamt jedes Jahr Milliarden Euro ein. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie sich über die gesetzlichen Freibeträge im Klaren sind. Sie bezahlen dann nur die Erbschaftssteuer, nachdem der Freibetrag abgezogen wurde. Wichtig ist natürlich, dass Sie die Begünstigungen so einsetzen, dass es für Sie eine finanzielle Entlastung führt.

Bei vielen sorgt das Thema Erbschaftssteuer für Verwirrung. Einige Fragen, die hier aufgekommen sind – wie hoch wird die Erbschaftssteuer sein? Wann muss ich diese bezahlen? Wer meldet was dem Finanzamt? Bei vielen ist auch die Sorge groß, dass Teile der Erbschaft aufgrund der Steuer verkauft werden müssen. Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Wie hoch sind Erbschaftssteuer Freibeträge und wie werden diese berechnet?

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht vor, dass Ehegatten/ Lebenspartner sowie Kinder eines Verstorbenen geringer besteuert werden als weitere Verwandte bzw. nicht verwandte Erben.

Folgende Freibeträge sind festgesetzt und staffeln sich je nach Verwandtschaftsgrad:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20.000 Euro
• Nicht mit dem Erblasser verwandte Personen: 20.000 Euro

Wenn das Erbe jedoch unter diese Grenze liegt, muss der Erbe keine Steuern zahlen.

Doch die nächste Wichtige Frage ist noch offen:

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Alles was über dem Freibetrag liegt, muss versteuert werden. Hier gibt es jedoch keine allgemeine Antwort zu. Das Finanzamt ordnet die Erbschaftssteuer einer bestimmten Steuerklasse zu. Wieder im Focus steht, dass die Kinder sowie der Ehepartner / Lebenspartner begünstigt werden, indem Sie in die Steuerklasse I fallen. Je nach Verwandtschaftsgrad ändert sich die Steuerklasse. Anhand der Steuerklasse sowie der Höhe des Betrages ergeben sich folgende Steuersätze:

Wann wird die Erbschaftssteuer fällig?

Grundsätzlich kann man sagen, dass die Erbschaftssteuer dann anfällt, wenn jemand stirbt und Sie an Nachlass beteiligt sind. Das Finanzamt wird vom zuständigen Standesamt über jeden Todesfall informiert. Jeder Erbe, muss seine Erbschaft dann im nächsten Schritt innerhalb von 3 Monaten an das Finanzamt melden.

Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?

Das Finanzamt errechnet den Verkehrswert der Immobilie anhand von Standardverfahren aus. Bei dieser Berechnung fällt der Verkehrswert jedoch oft höher aus, als der eigentliche Wert der Immobilie. Wir empfehlen Ihnen jedoch den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Das Finanzamt muss solche professionellen Gutachten anerkennen.

Ob eine Erbschaftssteuer für die Immobilie anfällt, hängt von den folgenden Faktoren ab:

• Wie ist der Verwandtschaftsgrad
• Art der Verwendung / Nutzung
• Verkehrswert

Gelten bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien andere Regelungen?

In der Tat gibt es zwei Sonderregelungen in Bezug auf die Erbschaftssteuer bei Immobilien. Es gibt eine Sonderregelung für vermietete Wohnimmobilien, denn hier besteuert der Staat nur 90 % des ermittelten Verkehrswert der Immobilie – wenn diese zum Zeitpunkt des Erbens vermietet ist. Wird eine Immobilie von Erblasser selbst bewohnt und an den Ehe- Lebenspartner oder an die Kinder vererbt gelten auch Sonderregelungen bzw bestimmte Auflagen müssen erfüllt sein. Die Immobilie darf nicht größer als 200 m² sein. Ist die Immobilie größer, muss die Wohnfläche welche über 200m² hinausgeht versteuer werden. Außer, der Freibetrag ist noch nicht ausgeschöpft. Die größte Auflage ist allerdings, dass der Begünstigte die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen muss bevor er diese veräußern kann. Wird die Frist jedoch nicht eingehalten, fällt die Erbschaftssteuer im nachhinein an.

Was passiert, wenn meine geerbte Immobilie mit Schulden belastet ist? Es ist so, dass nicht nur der vorhandene Vermögenswert, sondern auch die damit verbundenen Grundschulden bzw. die Verbindlichkeiten vererbt werden. Wenn die Schulden hoch sind, hat der Erbe die Möglichkeit das gesamte Erbe auszuschlagen. Die Erbschaftssteuer muss nur von dem bereits abbezahlten Teil der Immobilie beglichen werden.

Kann man die Erbschaftssteuer auf Immobilien ganz umgehen?

Die Erbschaftssteuer kann umgangen werden, indem rechtzeitig mit der Übertragung des Erbes begonnen wird. Hierbei geht es zum Beispiel um eine Schenkung an den Ehe- / Lebenspartner oder an das Kind. Schenkungssteuern werden hier in der Regel nicht erhoben. Bei dieser Regelung gilt dann nicht die Auflage, dass der Erbe die Immobilie mindestens 10 Jahre bewohnt. Auch vor Ablauf dieser Zeit, kann der Erbe aus der Immobilie ausziehen ohne dass eine Erbschaftssteuer ansteht. Natürlich müssen die beteiligten Personen selbst entscheiden welche Option am besten zu Ihnen passt. Es kann sich für den Erblasser lohnen, das geerbte Haus selbst zu bewohnen. Eine weitere Alternative die Immobilie mir Wohnrecht zu vererben oder zu verschenken. So ist der zukünftige Erblasser nicht mehr der Eigentümer der Immobilie besitzt aber weiterhin, bis zum Lebensende das uneingeschränkte Wohnrecht.

Bei weiteren Fragen freuen wir uns auf Ihren Anruf.

Ihre Emily Holzwarth von Kromer Immobilien