Kennen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie?
Nein? Dann ist der folgende Artikel genau für Sie.

Wie wird eine Immobilie überhaupt bewertet?

Es gibt verschiedene Verfahren, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Wir zeigen Ihnen 3 Schritte, um eine Immobilie zu bewerten.

Das Vergleichswertverfahren: Vergleichen Sie Ihre Immobilie!

Das gängigste Verfahren bei Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird angezeigt, welche vergleichbaren Immobilien am Markt angeboten werden, wie die Ausstattungen verglichen mit Ihrer Immobilie ist und wie sich Ihre Immobilie im Vergleich zu den anderen einstufen lässt.

Die Lage der Immobilie spielt hier natürlich auch eine große Rolle. Die Lage ist mitunter das entscheidendste Kriterium bei der Preisermittlung. Für die Wahl einer Immobilie spielen häufig subjektive Kriterien eine große Rolle, diese können jedoch meistens durch z. B. Sanierungsmaßnahmen oder Umbauarbeiten, etc. angepasst werden.

Die Lage hingegen, kann nicht angepasst werden und zeichnet daher die Immobilie maßgeblich aus.

Folgende Punkte spielen im Bezug auf die Lage eine wichtige Rolle.

  • Die Einkaufsmöglichkeiten
  • Die Ausrichtung des Grundstücks
  • Der Ausblick
  • Das Umfeld, die Bevölkerungsstruktur
  • Der Lärmpegel (Auto- oder Fluglärm)

Da wir die Lage, anders als die Inneneinrichtung, nicht ändern können, sind Immobilien in einer guten Lage viel gefragter und können einen höheren Preis aufweisen.

Um den richtigen Kaufpreis zu ermitteln, ist es daher extrem wichtig, sich auch mit den äußeren Gegebenheiten, also der Mikro- und Makrolage auseinanderzusetzen. Schon ein Baum, der die Aussicht versperrt, kann hier entscheidend zum Preis beitragen.
Dieses Verfahren wird häufig genutzt, ist jedoch nicht ganz so präzise. Der Wert der Ausstattung ist von Bedeutung aber dieser ist anhand von Beschreibungen oder der Bilder im Internet nicht immer so gut zu identifizieren.

Wichtig bei diesem Verfahren ist also, dass Sie die Umgebung der Immobilie kennen, sowohl die Schatten- als auch die Sonnenseite aufzählen können, um hier einen passenden Wert zu generieren. Bitte vergessen Sie nicht, wenn die Immobilie weit über der aktuellen Marktlage liegt, kann sich ein Verkauf in die Länge ziehen, da die Interessen Schwierigkeiten haben eine Finanzierung zu bekommen.

Das Ertragswertverfahren: Nutzen Sie die Fakten!

Die zweite Variante zur Ermittlung eines Immobilienpreises ist das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren beruht eher auf Fakten. Hier wird berechnet welchen Ertrag die Immobilie, also die Höhe der Netto-Kaltmiete pro Jahr, im vermieteten Zustand erzielt bzw. erzielen kann. Dieser Betrag wird dann mit dem aktuell üblichen Faktor, welcher vom Gutachterausschuss festgelegt wird, hochgerechnet. Dieser Faktor wird von der Lage und dem Zustand der Immobilie sowie dem Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst.

Die Höhe der Netto-Kaltmiete pro Jahr kann sowohl bei aktuell vermieteten und leerstehenden Immobilien berechnet werden.
Ein wichtiger Hinweis ist, dass Immobilien, die zum Zeitpunkt des Verkaufs leer stehen einen bis zu 30 % höheren Verkaufspreis erzielen können. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der neue Eigentümer entscheiden kann, ob er selbsteinzieht, bzw. die Immobilie vermietet. Zudem können neu vermietete Wohnungen zu einem einen deutlich höheren Mietpreis angeboten werden wohingegen eine Mietpreiserhöhung begrenzt ist.

Hier ist auch nochmal zu unterscheiden zwischen den Zielgruppen der Interessenten. Es gibt entweder die Kapitalanleger – die suchen meist vermietete Immobilien. Hier ist entscheidend, dass die Immobilie eine gute, also hohe Rendite vorweist.
Für Selbstnutzer ist eine leerstehende Immobilie von Vorteil.

Das Sachwertverfahren: Das Grundstück unter die Lupe nehmen!

Die dritte und somit letzte Variante ist das Sachwertverfahren. Dieses wird meist bei Häusern verwendet. Bei diesem Verfahren wird zum einen das Grundstück bewertet. Hier ist also der Bodenrichtwert der entscheidende Faktor. Die Werte des Bodenrichtwertes entnehmen Sie den Richtwerttabellen der Gutachterausschüsse. Die Bodenrichtwerte wurden anhand der tatsächlich verkauften Immobilien bzw. der darauf entstandenen Grundstückswerte ermittelt. Dann haben wir nun den Wert des Grundstückes. Nun fehlt noch die Sachwertermittlung des Gebäudes. Der Gebäudewert wird anhand der Normalherstellkosten ermittelt. Hinzu kommen noch Zuschläge für besondere Ausstattung wie zum Beispiel: Schwimmbad, Kamin, Garage, etc. Es gibt natürlich auch Abschläge in Form von Lärm, anstehende Reparaturen etc. Anhand dieser Angaben wird dann der Wert der Immobilie berechnet.
Dieses Verfahren wird auch oft von Banken verwendet, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln.

Um die Immobilie zu bewerten, wenden wir meist 2 Verfahren parallel an. Bei Häusern zum Beispiel berechnen wir den Sachwert der Immobilie, um eine Grundlage zu haben. Des weiteren, vergleichen wir die Immobilie mit ähnlichen Immobilien die am Markt angeboten werden.

Nutzen Sie unseren Immobilienrechner

Jetzt stellen Sie sich sicherlich die Frage – wie komme ich auf den richtigen Wert meiner Immobilie?
Auf unserer Website können Sie eine Schnellbewertung durchführen, indem Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie eingeben. Innerhalb weniger Minuten erhalten Sie eine Ergebnisspanne. Gerne können wir im nächsten Schritt eine detailliertere Immobilienbewertung anhand der 3 Berechnungsvarianten durchführen. Hierzu machen wir vor Ort einen Termin aus, damit wir uns ein Bild der Immobilie machen können.

Gerne können Sie sich bei Fragen jederzeit an uns wenden.

Wir freuen uns darauf Sie und Ihre Immobilie kennenzulernen.


Ihre Emily Holzwarth von Kromer Immobilien

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Eine Zusammenfassung der verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung finden Sie auf unserem Youtube-Channel: