Die Frage stellt sich immer wieder – was mache ich mit meiner Immobilie im Alter? Möchten Sie in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben und dafür monatlich Geld in Form einer Rente erhalten? Dann sollten Sie über die Option einer Immobilienverrentung nachdenken. In den USA und Großbritannien hat sich diese Art der Altersfinanzierung schon über Jahre etabliert.

Aber Vorsicht, läuft es schlecht, besteht die Gefahr, dass Sie am Ende ohne Haus und Vermögen dastehen.

Nießbrauchrecht oder Wohnrecht muss überlegt sein

Gerade für ältere Menschen, die keinen Erben haben oder wenig Rente erhalten, ist dies eine überaus denkbare Option. Für eine Immobilienverrentung gibt es verschiedene Optionen. Ganz wichtig ist hier, dass Sie keine überschnellen Entscheidungen treffen und sich beraten lassen. Essenziell ist, dass Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eintragen lassen. Den Unterschied zwischen einem Nießbrauch- und einem Wohnrecht erklären wir Ihnen in folgendem Blogbeitrag.

Verschiedene Modelle der Immobilienverrentung

Immer mehr Unternehmen bieten diese Form der Altersfinanzierung an. Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienverrentung. Zu den gängigsten Modellen gehören neben Nießbrauch / Wohnrecht und Leibrente auch die Rückmiete, der Teilverkauf und die Umkehrhypothek.

Die Leibrente

Als erste Option möchten wir Ihnen die Variante der Leibrente vorstellen. Viele ältere Menschen erhalten keine hohe Rente und möchten diese aufbessern. Hierfür können Sie Ihre Immobilie verkaufen und erhalten eine Einmalzahlung oder eine lebenslange bzw. begrenzte monatliche Zahlung.

Wichtig ist hier, dass Sie sich das Wohnrecht oder das Nießbrauchrecht im Grundbuch sichern.

Doch was ist hier der Unterschied?
Beide Varianten sind Nutzungsrechte, die sowohl für die gesamte Immobilie als auch für einzelne Räumlichkeiten festgelegt werden können. Der größte Unterschied liegt darin, dass Sie bei einem Wohnrecht die Immobilie nur selbst bewohnen können.

Nießbrauchrecht
Bei einem Nießbrauchrecht besteht zudem die Möglichkeit die Immobilie komplett oder teilweise zu vermieten. Wenn Sie allerdings das Nießbrauchrecht besitzen, müssen Sie sich im Klaren sein, dass Sie auch für die Erhaltungskosten der Immobilie aufkommen müssen. Die Nebenkosten wie Grundsteuer, Abwassergebühren sowie weitere Lasten müssen von Ihnen selbst getragen werden. Nur eine Modernisierung der Immobilie fällt in den Verantwortungsbereich des neuen Eigentümers.

Wohnrecht
Bei einem lebenslangen Wohnrecht muss der neue Eigentümer für den größten Teil der Kosten aufkommen. Beide Arten der Leibrente müssen versteuert werden. Bei einem Wohnrecht müssen die Einnahmen in Form von Rente versteuert werden, beim Nießbrauch sind es die Mieteinnahmen, die der Verkäufer erhält. Lassen Sie sich beraten, welche Option für Sie die bessere ist. Das Nutzungsrecht wir dann in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Wenn ein solches Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird, wird sich der Kaufpreis jedoch deutlich reduzieren. Eine Rechtsberatung wird Ihnen sicherlich alle Zweifel freiräumen und Ihnen zu der für Sie besten Entscheidung helfen.

Der größte Unterschied liegt darin, dass Sie bei einem Wohnrecht die Immobilie nur selbst bewohnen können. Bei einem Nießbrauchrecht besteht zudem die Möglichkeit die Immobilie komplett oder teilweise zu vermieten.

Der Teilverkauf der Immobilie

Nun möchten wir Ihnen noch weitere Optionen der Immobilienverrentung vorstellen. Eine weitere Möglichkeit der Verrentung ist der Teilverkauf der Immobilie. Hier entscheidet der Verkäufer selbst wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen will – es gilt jedoch eine Obergrenze von 50 %. Somit ist der Käufer nicht in der Mehrheit und dient eher als stiller Teilhaber. Dieses Modell hat jedoch einen kleinen Haken. Für die weitere Nutzung seines Eigenheims, muss der Verkäufer jedoch eine Art Miete an den Käufer zahlen. Je höher der verkaufte Anteil ist, desto mehr Miete muss der Verkäufer zahlen. Bei dieser Variante ist der Verkäufer weiterhin für alle Instandhaltungskosten verantwortlich. Der Verkäufer kann die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Die Möglichkeit, dass der Verkäufer seine Anteile zurückkauft, besteht. Meistens haben die Erben zudem ein Vorkaufsrecht auf die Immobilie.

Die Umkehrhypothek

Die vierte Variante wäre die Umkehrhypothek. Bei dieser Option, belastet der Eigentümer seine Immobilie mit einem Kredit. Dieses Geld erhält der Eigentümer dann entweder als Einmalzahlung oder als monatliche Zusatzrente. Vertraglich wird dann der Zeitpunkt der Kreditrückzahlung festgelegt. Hierfür wird dann in der Regel der Verkaufserlös der Immobilie benötigt. Die Vorteile bei dieser Option sind, dass Sie weiterhin Eigentümer der Immobilie sind. Die monatliche Auszahlung des Kredits ist für Sie steuerfrei. Bei einem Todesfall können die Erben entscheiden, ob Sie den Kredit übernehmen möchten. Beachten Sie jedoch, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn Sie die Immobilie frühzeitig wieder auslösen. Die monatlichen Auszahlungen gelten nicht lebenslang. Beachten Sie bei dieser Variante, dass Sie das Geld am Ende wieder zurückzahlen müssen.

Die Rückmiete

Das Verrentungsmodell der Rückmiete ist im Vergleich zu den anderen Varianten umgekehrt. Denn hier zahlt der ehemalige Eigentümer eine monatliche Miete an den Käufer, welcher nun als Vermieter gilt. Der Vermieter kann bei dieser Option dem ehemaligen Eigentümer, also dem Mieter, nicht kündigen. Bei dieser Variante erhalten die Verkäufer einen Verkaufserlös zum fast vollen Marktwert. Allerdings kann es sein, dass er über einen langen Zeitraum Miete zahlen muss. Die Miete kann wie bei einem „normalen“ Mietverhältnis steigen. Die Instandhaltungskosten übernimmt der neue Eigentümer.

Am Ende müssen Sie selbst entscheiden, welche Kompromisse Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie eingehen wollen. Die aktuelle Lebenssituation spielt bei der Entscheidung eine entscheidende Rolle. Lassen Sie sich dementsprechend rechtssicher beraten und treffen Sie keine vorschnellen Entscheidungen. Kromer Immobilien steht Ihnen in allen Belangen zur Seite und unsere Experten beraten Sie gerne individuell. Nehmen Sie über unser Kontaktformular Kontakt auf.

Ihre Emily Holzwarth von Kromer Immobilien